Permuta / Parceria imobiliária entre Construtora e Proprietário é um excelente negócio??

Uma alternativa para quem tem terrenos em localização privilegiada ou com amplas dimensões é transformar o bem em imóveis novos. Negociar a área com uma construtora em troca de uma, ou mais unidades, no futuro empreendimento, pode ser bom negócio quando o vendedor não precisa de dinheiro imediato e vislumbra a oportunidade de investir no mercado imobiliário.

A opção também vale se o proprietário do terreno pretende usar o imóvel recebido em permuta para moradia.

Com um bom terreno em mãos, é possível fazer a troca por lotes, casas ou sobrados em condomínio ou apartamentos, de acordo com a edificação que será erguida no local.

Como fazer a conta?

A decisão sobre qual percentual de área a ser construída equivale ao valor do terreno depende da relação entre o potencial construtivo do terreno e o valor médio do metro quadrado na região. Especialistas apontam que esse número fica em torno de 12 a 17% , dependendo da região.

"Despesas com obra, comissões, impostos e custos financeiros giram em torno de 70% do Valor Geral de Vendas (VGV)", explica. "Sobram os 30% que ainda serão usados para aquisição de terreno e receita da construtora. Por isso, o mais saudável e justo, na permuta, é que 15% da área a ser construída passe ao dono do terreno".

Longo prazo

Especialistas no mercado apontam que a troca é indicada para quem tem a possibilidade de fazer investimentos a longo prazo, pois o retorno financeiro pode demorar.

Do outro lado do balcão, a permuta pode representar alívio no fluxo de caixa da construtora no início da obra, eliminando os altos valores necessários para compra de terreno.

Em família

A advogada Maria Alice Boscardin escolheu a permuta para negociar uma área recebida em herança. Junto com os irmãos, Guilherme e Rodrigo, ela aceitou a proposta de uma construtora para trocar um amplo terreno em São José dos Pinhais por quinze unidades do conjunto residencial que será construído no local.

"A gente sabia da possibilidade de permuta. Não estávamos procurando essa opção, mas ficamos abertos à proposta, que acabou sendo a melhor escolha para nós", conta Maria Alice.

O aquecimento do mercado imobiliário do município levou à efetivação da proposta para a família Boscardin. Uma construtora da região ofereceu a permuta por área construída e, após três meses de negociação, chegou-se a um acordo. O pagamento pelo terreno representa cerca de 16% da metragem que será construída.

"Para nós foi melhor não receber em dinheiro. O empreendimento terá valorização e nosso investimento vai ter retorno bem melhor do que anteriormente", comenta Maria Alice. A família obtinha renda com aluguel de uma casa de madeira que estava no terreno.

A valorização do imóvel novo é o principal item de atratividade para os proprietários que optam pela troca. "Esse é o maior benefício para quem faz permuta. Houve muita gente vendeu terrenos em troca de dinheiro e não contou com a valorização futura",

Acordo requer assessoria jurídica

Permuta é bom negócio para as duas partes envolvidas no negócio, mas a formalização exige acordos concretos entre a empresa incorporadora ou construtora e o proprietário do terreno.

Angelo Volpi Neto, titular do 7º Tabelionato de Curitiba, diz que é essencial contar com assessoria especializada para formalizar esse tipo de negócio porque há várias formas de fechar o contrato.

"É um acordo complexo, que envolve a fração ideal para permuta e o acordo sobre qual é a porcentagem justa. Há, ainda, as garantias que devem ser dadas pelo construtor para o proprietário", explica.

De acordo com Volpi, uma modalidade de contrato é a compra e venda simples, quando o proprietário do terreno recebe uma nota promissória como pagamento. Outro formato para o negócio é a escritura pública de promessa de permuta.

"Não se pode trocar um terreno por algo que ainda não existe, mas se já houver o registro de incorporação do empreendimento, uma nova escritura é feita para o dono do terreno. O documento dá a fração do solo e o construtor se compromete a entregar o imóvel pronto".

Em sociedade

Outra maneira de formalizar a permuta é quando o construtor e o dono do terreno firmam sociedade de propósito específico, que vai existir enquanto o empreendimento estiver sendo construído. Depois, cada um fica com partes correspondentes ao volume do investimento realizado.

"Há outras formas, que dependem do grau de confiança entre proprietário da área e construtora. Mas é importante ter uma garantia e formalizar todos os acordos", endossa Volpi.

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